Case Study: як ми усунули ризики в договорі купівлі нерухомості на Кіпрі

Як ми виявили й усунули ризики в договорі купівлі нерухомості за 48 годин

Кейс

Клієнт з України обрав трикімнатні апартаменти для проживання з родиною в Ларнаці. Договір купівлі-продажу від девелопера був підготовлений, строк підписання — 2 дні. На перший погляд усе виглядало стандартно, але клієнт хотів пройти професійну юридичну перевірку. Саме в таких ситуаціях юристи Feod Group підключаються максимально оперативно.

Завдання Feod Group

• Провести юридичну перевірку договору купівлі-продажу нерухомості.
• Виявити та мінімізувати всі ризики, не змінюючи погоджену ціну та строки передачі.
• Вибудувати зрозумілий і захищений механізм розрахунків.
• Узгодити коригування з девелопером у стислі строки.
• Зберегти комфорт клієнта та впевненість у угоді.

Що ми виявили: 3 помилки в договорі

Це нормальна практика, що у забудовників на Кіпрі документи часто складені за “шаблоном” і не враховують індивідуальні умови угоди. Тому ми звернули увагу на таке:

1. Предмет договору був описаний неповно

У договорі були відсутні обов’язкові дані: кадастрова інформація на об’єкт; технічні специфікації паркомісця та складу; розбіжності у площі між текстом договору та додатками. Для новобудов це трапляється часто, це не помилка, а не доопрацювання документа.

Рішення:
Ми уніфікували метраж і назви приміщень, додали кадастрові посилання, внесли плани/специфікації як невід’ємні додатки.

2. Оплата без захисного механізму

Девелопер запропонував оплату «за етапами», але самі етапи не були узгоджені з покупцем;
не було штрафів за затримки; не існувало механізму розірвання договору й повернення коштів у випадку порушень.

Ризик: замороження коштів, затримки, неможливість вийти з угоди.

Що ми внесли:

• прозорий графік оплат, погоджений із клієнтом;
• закріпили право клієнта на відмову у випадку затримок і механізм повернення платежів.

Так ми перетворюємо гнучку схему забудовника на захищену схему покупця.

3. Відсутність відповідальності продавця за документи

Договір не містив: списку довідок про відсутність обтяжень; дозвільної документації; технічних сертифікатів; санкцій за їх ненадання.

Ризик: покупка об’єкта із заставами, боргами, незаконним будівництвом, а відповідальність за це після передачі несе покупець.

Рішення:
Ми зафіксували обов’язковий пакет документів, строки надання та відповідальність за порушення.

Що ми доопрацювали додатково в договорі

Щоб договір був «живим» інструментом захисту, а не формальністю, ми:

• Зафіксували точний строк передачі об’єкта та його стан (оздоблення, комплектація, технічне виконання).
• Додали розділ про комунальні та експлуатаційні платежі після передачі нерухомості.
• Прописали врегулювання спорів і застосовне право.

Результат для нашого клієнта — юридично захищена угода

• Усунені ключові ризики втрати коштів або отримання «іншого» об’єкта.
• Ціна та строки повністю збережені.
• Досягнуто додаткову угоду з девелопером за 48 годин.
• Клієнт уникнув ризиків та можливих втрат близько €25 000 (затримки, переробки, замороження коштів, подвійні платежі).
• Чіткий чек-лист документів від продавця та відповідальність за їх відсутність.
• Договір став прозорим, зрозумілим, контрольованим.

Головне: Клієнт підписав договір із розумінням кожного пункту та впевненістю, що купує саме той об’єкт, який обрав.

Чому цей кейс важливий для майбутніх клієнтів?

• У 80% випадків нюанси в угодах під час купівлі нерухомості на Кіпрі виникають не через «погані наміри» продавця, а через прогалини та неточності в договорі.
• Навіть за жорстких дедлайнів можливо вибудувати юридичний захист покупця без конфлікту з девелопером.
• Юридичний супровід купівлі нерухомості на Кіпрі — це не про «страхи», а про комфорт, ясність і швидкість угоди.

Купівля нерухомості на Кіпрі. Навіщо вам юрист і що він перевіряє?

Feod Group — ваш юридичний партнер на Кіпрі

Feod Group — міжнародна юридична компанія, що надає послуги на Кіпрі з 2007 року.
Ми перевіряємо договори, ведемо переговори з девелоперами, проводимо due diligence, захищаємо ваші інтереси.

🔹 Онлайн-консультації
🔹 Особисті зустрічі в Ларнаці та Лімасолі
🔹 Повний супровід купівлі нерухомості на Кіпрі