Податки на нерухомість на Кіпрі 2026: гід для покупців та інвесторів

Податкова система нерухомості на Кіпрі вважається однією з найбільш сприятливих для іноземних покупців та інвесторів у ЄС. Основні переваги:

• податки на нерухомість однакові на всій території Кіпру та не залежать від регіону придбання;
• відсутній щорічний державний податок на нерухомість;
• податкові правила застосовуються однаково як до резидентів, так і до нерезидентів;
• прозора та зрозуміла структура оподаткування при купівлі, володінні та продажу нерухомості.

На цьому фоні ринок нерухомості Кіпру продовжує демонструвати стабільне зростання завдяки високому міжнародному попиту, сприятливій податковій системі та надійності законодавства ЄС. Крім того, придбання нерухомості на Кіпрі може також надавати можливості для отримання резидентства.

Цей гід спеціально розроблений для індивідуальних (некорпоративних) інвесторів, які розглядають інвестиції в нерухомість на Кіпрі та враховує ключові зміни, що набрали чинності в межах податкової реформи 2026 року, включаючи скасування окремих зборів і оновлені правила оподаткування доходів від нерухомості.

Податки при купівлі нерухомості на Кіпрі

Податки при купівлі відрізняються залежно від того, чи купуєте ви нову нерухомість від забудовника (первинний ринок), чи житло на вторинному ринку. У кожному випадку структура платежів різна, тому загальна сума витрат може суттєво відрізнятися.

Які податки сплачуються при купівлі первинної нерухомості на Кіпрі

При купівлі нової нерухомості від забудовника на Кіпрі застосовується ПДВ замість збору за переоформлення права власності. При цьому гербовий збір на договори купівлі-продажу нерухомості скасовано для договорів, укладених з 1 січня 2026 року. У результаті основним податком при купівлі новобудови є саме ПДВ, ставка якого становить 5% або 19% залежно від умов придбання.

Пільгова ставка ПДВ у розмірі 5% є суттєвою перевагою для покупців, які переїжджають на Кіпр і купують нерухомість для власного проживання. 16 квітня 2026 року Парламент Кіпру офіційно продовжив дію перехідного режиму, що дозволяє застосовувати знижену ставку ПДВ 5% (замість стандартних 19%) при купівлі першого житла.

Як діє пільга у 2026 році:

• ставка 5% застосовується до перших 200 м² житлової нерухомості незалежно від загальної площі і вартості;
• площа понад 200 м² оподатковується за ставкою 19%;
• об’єкт повинен використовуватися як основне місце проживання покупця.

Що зміниться з 1 січня 2027 року:

Після завершення перехідного періоду набудуть чинності нові, більш жорсткі умови застосування пільгової ставки.

Ставка може бути знижена до 5% за умови виконання таких вимог:

• вартість нерухомості становить до €350 000, а загальна вартість угоди не перевищує €475 000;
• загальна площа забудови не перевищує 190 м² (пільгова ставка застосовується до перших 130 м²);
• об’єкт нерухомості повинен використовуватися як основне та постійне місце проживання заявника.

Таким чином, чинне продовження перехідного режиму до кінця 2026 року надає покупцям додаткову можливість придбати перше житло на більш вигідних податкових умовах.

Умови застосування ПДВ 5% і 19% на Кіпрі (2026–2027)

Додаткові витрати при купівлі нерухомості на Кіпрі

Податки при купівлі вторинної нерухомості на Кіпрі

Збір за переоформлення права власності. При купівлі нерухомості на вторинному ринку ПДВ не застосовується. Натомість покупець сплачує збір за переоформлення права власності при реєстрації титулу в Земельному кадастрі. Розмір збору визначається на основі ринкової вартості, оціненої державними органами.

Ставки збору за переоформлення на Кіпрі

Ключова перевага: Наразі застосовується 50% знижка на збори за переоформлення для об’єктів вторинного ринку.

Податки на дохід від оренди на Кіпрі

Дохід від оренди нерухомості оподатковується податком на доходи фізичних осіб за прогресивною шкалою. Податок розраховується з чистого доходу після вирахування дозволених витрат, що дозволяє суттєво зменшити фактичне податкове навантаження для власника.

• Податок на дохід від оренди: застосовується прогресивна ставка від 0% до 35%, при цьому податок розраховується з чистого прибутку після вирахування дозволених витрат.
• Внесок до системи охорони здоров’я (GeSY): додатково сплачується внесок у розмірі 2,65% від орендного доходу.
• Спеціальний внесок на оборону (SDC): з 1 січня 2026 року скасований, що суттєво знижує загальне податкове навантаження на орендний дохід.

До дозволених податкових відрахувань належать витрати на утримання нерухомості, відсоткові платежі за іпотекою, а також амортизаційні та капітальні відрахування.

Для детального розбору ознайомтеся з нашим повним посібником «Податок на дохід від оренди на Кіпрі 2026: розрахунок, ставки та пільги».

Податки при продажу нерухомості на Кіпрі

Податок на приріст капіталу (CGT)

При продажу нерухомості на Кіпрі застосовується податок на приріст капіталу (CGT) за фіксованою ставкою 20% від чистого прибутку від угоди. Податок розраховується не від повної вартості продажу, а лише з різниці між ціною придбання та ціною продажу з урахуванням дозволених витрат.

Податок на приріст капіталу застосовується при продажу:

• нерухомості, розташованої на території Кіпру;
• акцій компаній, які безпосередньо володіють нерухомістю на Кіпрі.

Це правило застосовується як до резидентів, так і до нерезидентів Кіпру.

Як розраховується оподатковуваний прибуток

Оподатковуваний прибуток визначається за формулою:

Ціна продажу – Ціна придбання – Дозволені витрати = Оподатковуваний прибуток

Витрати, що підлягають відрахуванню

Для зменшення оподатковуваного прибутку продавець може враховувати:

• витрати, понесені при придбанні нерухомості (transfer fee, юридичні послуги);
• капітальні покращення об’єкта (ремонт, реконструкція, розширення);
• коригування вартості на інфляцію на основі офіційних коефіцієнтів індексації.

Звільнення від податку на приріст капіталу на Кіпрі

У деяких випадках законодавство Кіпру передбачає звільнення або зменшення податку на приріст капіталу, наприклад:

• при продажу основного місця проживання (за умови виконання вимог);
• при передачі нерухомості близьким родичам;
• при спадкуванні майна.

Примітка: Усі довічні пільги є разовими лімітами для однієї особи, а не для кожної окремої угоди.

Важлива відмінність: податок на приріст капіталу або податок на доходи

У більшості випадків при продажу нерухомості на Кіпрі застосовується податок на приріст капіталу (CGT) за ставкою 20%. Однак якщо податкові органи визначать, що операції мають систематичний інвестиційний або комерційний характер (наприклад, регулярна купівля та перепродаж нерухомості з метою отримання прибутку), дохід може бути класифікований як підприємницький. У такому випадку застосовується податок на доходи за прогресивною шкалою до 35% замість CGT.

Витрати на володіння нерухомістю на Кіпрі

Витрати на утримання нерухомості на Кіпрі залишаються відносно невисокими, оскільки в країні відсутній щорічний державний податок на нерухомість. Основні платежі власника включають страхування, комунальні послуги та поточне обслуговування об’єкта. Загальна сума витрат залежить від локації, типу нерухомості, площі та наявності інфраструктури комплексу.

Наприклад, квартира в сучасному житловому комплексі в Лімасолі з басейном, ліфтами, озелененням та обслуговуванням території зазвичай потребує €1,200–€2,500 на рік, а в комплексах преміум-класу з охороною, тренажерним залом і ресепшеном витрати можуть сягати €3,000+ на рік без урахування індивідуальних комунальних платежів (електроенергія та вода).

Послуги Feod Group при купівлі нерухомості на Кіпрі

З 2007 року Feod Group супроводжує угоди з нерухомістю на Кіпрі, забезпечуючи юридичну безпеку придбання та ефективну податкову структуру володіння на всіх етапах від перевірки об’єкта до подальшої здачі в оренду або продажу.

Ми працюємо не як агентство нерухомості, а як юридичний та інвестиційний консультант, який представляє виключно інтереси покупця та забезпечує безпечну структуру угоди на кожному етапі придбання нерухомості.

Наші послуги включають:

• юридичну перевірку об’єкта та титулу власності (Title Deed);
• аналіз юридичних і фінансових ризиків до підписання договору;
• податкове структурування угоди при купівлі та володінні нерухомістю;
• підготовку та перевірку договору купівлі-продажу;
• консультації щодо оподаткування орендного доходу та майбутнього продажу нерухомості.

Юридична консультація перед купівлею нерухомості

Проведення юридичної та податкової перевірки до підписання договору дозволяє заздалегідь оцінити всі витрати, зберегти право на доступні податкові пільги та уникнути потенційних ризиків при купівлі нерухомості на Кіпрі.

Запишіться на консультацію, щоб уникнути помилок ще до внесення депозиту.

Онлайн-консультації | Офіс у Ларнаці