Налоги на недвижимость на Кипре 2026: руководство для покупателей и инвесторов

Налоговая система недвижимости на Кипре считается одной из наиболее благоприятных для иностранных покупателей и инвесторов в ЕС. Основные преимущества:

• налоги на недвижимость одинаковы на всей территории Кипра и не зависят от региона покупки;
• отсутствует ежегодный государственный налог на недвижимость;
• налоговые правила применяются одинаково как к резидентам, так и к нерезидентам;
• прозрачная и понятная структура налогообложения при покупке, владении и продаже объектов.

На этом фоне рынок недвижимости Кипра продолжает демонстрировать стабильный рост благодаря высокому международному спросу, благоприятной налоговой системе и надежности законодательства ЕС. Кроме того, недвижимость на Кипре – это еще и возможности получения резидентства через покупку.

Данное руководство подготовлено специально для частных (некорпоративных) инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости на Кипре, и учитывает ключевые изменения, вступившие в силу в рамках налоговой реформы 2026 года, включая отмену отдельных сборов и обновлённые правила налогообложения доходов от недвижимости.

Налоги при покупке недвижимости на Кипре

Налоги при покупке отличаются в зависимости от того, покупаете ли вы новую недвижимость от застройщика (первичный рынок) или жильё на вторичном рынке. В каждом случае структура платежей разная, поэтому итоговая сумма затрат может существенно отличаться

Какие налоги платят при покупке первичной недвижимости на Кипре

При покупке новой недвижимости от застройщика на Кипре применяется НДС вместо сбора за переоформление права собственности. При этом гербовый сбор на договоры купли-продажи недвижимости отменён для договоров, заключённых с 1 января 2026 года. В результате основным налогом при покупке новостройки является именно НДС, ставка которого составляет 5% или 19% в зависимости от условий покупки.

Льготная ставка НДС в размере 5% является существенным преимуществом для покупателей, переезжающих на Кипр и приобретающих недвижимость для собственного проживания. 16 апреля 2026 года Парламент Кипра официально продлил действие переходного режима, позволяющего применять сниженную ставку НДС 5% (вместо стандартных 19%) при покупке первого жилья.

Как действует льгота в 2026 году:

• ставка 5% применяется к первым 200 м² жилой недвижимости;
• площадь свыше 200 м² облагается по ставке 19%;
• объект должен использоваться как основное место проживания покупателя.

Что изменится с 1 января 2027 года:

После завершения переходного периода вступят в силу новые, более строгие условия применения льготной ставки.

Ставка может быть снижена до 5% при соблюдении следующих условий:

• стоимость недвижимости составляет до €350 000, а общая стоимость сделки не превышает €475 000.
• площадь застройки не превышает 190 м² (льготная ставка применяется к первым 130 м²).
•  объект недвижимости должен использоваться в качестве основного и постоянного места проживания заявителя.

Таким образом, действующее продление переходного режима до конца 2026 года предоставляет покупателям дополнительную возможность приобрести первое жильё на более выгодных налоговых условиях.

Условия применения НДС 5% и 19% на Кипре (2026–2027)

Дополнительные расходы при покупке недвижимости на Кипре

Налоги при покупке вторичной недвижимости на Кипре

При покупке недвижимости на вторичном рынке на Кипре НДС не применяется. Вместо этого покупатель оплачивает сбор за переоформление права собственности (Transfer Fee) при регистрации титула в Земельном кадастре (Land Registry). Размер сбора рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта, определённой государственными органами на момент регистрации сделки.

Ставки сбора за переоформление недвижимости на Кипре

Ключевое преимущество: в настоящее время действует 50% скидка на сборы за переоформление для объектов вторичного рынка.

Налоги на доход от аренды на Кипре

Доход от аренды облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, при этом налог рассчитывается с чистого дохода после вычета допустимых расходов, что позволяет существенно снизить фактическую налоговую нагрузку для собственника.

• Подоходный налог на доход от аренды: прогрессивная ставка от 0% до 35%, при этом налог рассчитывается с чистой прибыли после вычета допустимых расходов.
•  Взнос в систему здравоохранения (GeSY): дополнительно уплачивается взнос в размере 2,65% от арендного дохода.
• Специальный взнос на оборону (SDC): с 1 января 2026 года отменён, что существенно снижает общую налоговую нагрузку на арендный доход.

К допустимым налоговым вычетам относятся расходы на обслуживание недвижимости, процентные платежи по ипотеке, а также амортизационные и капитальные вычеты.

Подробнее читайте в отдельном материале: «Налоги на доход от аренды на Кипре 2026: ставки, расчёт и доступные льготы».

Налоги при продаже недвижимости на Кипре

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT)

При продаже недвижимости на Кипре применяется налог на прирост капитала (CGT) по фиксированной ставке 20% на чистую прибыль от сделки. Налог рассчитывается не с полной стоимости продажи, а только с разницы между ценой покупки и ценой продажи с учётом допустимых вычетов.

Налог на прирост капитала применяется при продаже:

• недвижимости, расположенной на территории Кипра;
• акций компаний, которые напрямую владеют недвижимостью на Кипре.

Это правило распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов Кипра.

Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль?

Налогооблагаемая прибыль определяется по формуле:

Цена продажи – Цена покупки – Допустимые расходы = Налогооблагаемая прибыль

Вычитаемые расходы

Для уменьшения налогооблагаемой прибыли продавец может учитывать:

• расходы, понесённые при покупке недвижимости (transfer fee, юридические услуги);
• капитальные улучшения объекта (ремонт, реконструкция, расширение);
• корректировку стоимости на инфляцию на основе официальных коэффициентов индексации.

Освобождения от налога на прирост капитала на Кипре

В отдельных случаях законодательство Кипра предусматривает освобождения или уменьшение налога на прирост капитала, например:

• при продаже основного места проживания (при соблюдении условий);
• при передаче недвижимости близким родственникам;
• при наследовании имущества.

Примечание: Все пожизненные освобождения предоставляются один раз на человека, а не на каждую сделку с недвижимостью.

Важное различие: налог на прирост капитала или подоходный налог

В большинстве случаев при продаже недвижимости на Кипре применяется налог на прирост капитала (CGT) по ставке 20%. Однако если налоговые органы сочтут, что сделки носят систематический инвестиционный или коммерческий характер (например, регулярная покупка и перепродажа объектов с целью прибыли), доход может классифицироваться как предпринимательский. В таком случае применяется подоходный налог по прогрессивной шкале до 35% вместо CGT.

Расходы на владение недвижимостью на Кипре

Расходы на содержание недвижимости на Кипре остаются относительно невысокими, поскольку в стране отсутствует ежегодный государственный налог на недвижимость. Основные платежи владельца включают страхование, коммунальные услуги и текущее обслуживание объекта. Итоговая сумма зависит от локации, типа недвижимости, площади и наличия инфраструктуры комплекса.

Например, квартира в современном жилом комплексе в Лимасоле с бассейном, лифтами, озеленением и обслуживанием территории обычно требует от €1,200–€2,500 в год, а в комплексах премиум-класса с охраной, спортзалом и ресепшеном расходы могут достигать €3,000+ год без учёта индивидуальных коммунальных платежей (электричество и вода).

Услуги Feod Group при покупке недвижимости на Кипре

С 2007 года Feod Group сопровождает сделки с недвижимостью на Кипре, обеспечивая юридическую безопасность покупки и эффективную налоговую структуру владения на всех этапах от проверки объекта до последующей сдачи в аренду или продажи.

Мы выступаем не как агентство недвижимости, а как юридический и инвестиционный консультант, представляющий исключительно интересы покупателя и обеспечивающий безопасную структуру сделки на каждом этапе приобретения недвижимости.

Наши услуги включают:

• юридическую проверку объекта и титула собственности (Title Deed);
• анализ юридических и финансовых рисков до подписания договора;
• налоговое структурирование сделки при покупке и владении недвижимостью;
• подготовку и проверку договора купли-продажи;
• консультации по налогообложению арендного дохода и будущей продаже недвижимости.

Юридическая консультация перед покупкой недвижимости

Проведение юридической и налоговой проверки до подписания договора позволяет заранее оценить все расходы, сохранить право на доступные налоговые льготы и избежать потенциальных рисков при покупке недвижимости на Кипре.

Запишитесь на консультацию, чтобы избежать ошибок ещё до внесения депозита.

Онлайн-консультации | Офис в Ларнаке