Налоги на доход от аренды на Кипре 2026: расчет, ставки и льготы

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость с целью получения дохода от аренды, важно помнить о налогообложении арендного дохода. Во многих странах обещают 10-15% доходности от аренды, но из-за значительных налогов реальная прибыль оказывается существенно ниже. На Кипре ситуация другая: здесь умеренные ставки, прозрачные правила и вычеты, поэтому чистая доходность часто выше, чем в странах с формально большими показателями.

В этой статье рассматривается налогообложение инвестиционной недвижимости на Кипре, включая подоходный налог, взносы в систему здравоохранения GeSY, корпоративное налогообложение и основные налоговые льготы, доступные владельцам недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость на Кипре

Одним из главных преимуществ владения недвижимостью на Кипре является отсутствие ежегодного налога на владение недвижимостью.

В отличие от многих европейских стран, где владельцы платят ежегодный налог на недвижимость в размере от 1% до 5% стоимости объекта, на Кипре был отменён налог на недвижимое имущество (Immovable Property Tax). Это означает, что владельцы не платят налог просто за владение недвижимостью.

Это значительно снижает долгосрочные расходы на владение недвижимостью и повышает привлекательность инвестиций на Кипре, особенно для иностранных инвесторов, которые приобретают квартиры, виллы или коммерческую недвижимость для получения дохода от аренды.

В результате владельцы получают:

• более низкие постоянные расходы на недвижимость;
• более предсказуемое планирование инвестиций;
• более высокий чистый доход от аренды.

Налоги на доход от аренды недвижимости на Кипре для физических лиц

Когда физическое лицо сдаёт в аренду жилую или коммерческую недвижимость на Кипре, доход от аренды может облагаться следующими налогами:

• подоходный налог
• взнос в систему общего медицинского страхования (GeSY)

Ранее доход от аренды также облагался специальным оборонным сбором (SDC), однако этот налог был отменён в рамках налоговой реформы на Кипре с 1 января 2026 года.

1. Подоходный налог на доход от аренды на Кипре

Доход от аренды включается в общий годовой доход налогоплательщика и облагается налогом по прогрессивной шкале подоходного налога Кипра.

Одним из ключевых преимуществ для арендодателей является то, что налогообложению подлежит только 80% дохода от аренды, поскольку налоговая система Кипра предусматривает условное вычетное расходное отчисление в размере 20% от валового дохода от аренды.

Кроме того, с 1 января 2026 года первые €22 000 годового дохода не облагаются налогом, что значительно снижает налоговую нагрузку для многих владельцев недвижимости.

Ставки подоходного налога на Кипре

Благодаря этому необлагаемому минимуму и вычету 20%, многие арендодатели платят минимальный подоходный налог или не платят его вовсе.

Налоговые льготы для владельцев недвижимости на Кипре

Кипр предоставляет несколько налоговых вычетов и льгот для инвесторов в недвижимость, которые дополнительно уменьшают налогооблагаемую базу.

К ним относятся:

• Амортизация здания — 3% в год от стоимости здания (без стоимости земли).
• Вычет процентов по ипотеке — если недвижимость приобретена с использованием ипотечного кредита, уплаченные проценты по кредиту могут быть учтены как расходы. Например, если вы платите €3 000 процентов по кредиту в год, эта сумма может уменьшить налогооблагаемый доход.
• Необлагаемый минимум дохода — первые €22 000 годового дохода полностью освобождены от налога.

Налоговые резиденты Кипра с доходом выше этого порога обязаны подавать ежегодную налоговую декларацию через портал Налогового департамента Кипра.

2. Взнос в систему общего медицинского страхования (GeSY)

GeSY — это национальная система здравоохранения Кипра, которая предоставляет резидентам доступ к государственным медицинским услугам, больницам и врачам, аналогично системам государственного медицинского страхования в других европейских странах.

Взносы GeSY применяются к различным видам доходов, включая доход от аренды недвижимости.

Ставка GeSY для дохода от аренды

• 2,65% от валового дохода от аренды
• рассчитывается до применения любых вычетов

Даже если доход арендодателя ниже необлагаемого минимума, взнос GeSY всё равно должен быть уплачен.

3. Специальный оборонный сбор (SDC)

Согласно налоговой реформе на Кипре, вступившей в силу 1 января 2026 года, SDC на доход от аренды был отменён. Ранее он составлял 3% от 75% дохода от аренды.

Отмена SDC снижает налоговую нагрузку для инвесторов в недвижимость на Кипре и дополнительно повышает прибыльность инвестиций.

Пример: расчёт налога на доход от аренды на Кипре

Пример для налогового резидента Кипра со статусом Non-Dom, который сдаёт квартиру за: €1 500 в месяц (€18 000 в год)

Это показывает, почему доходность инвестиций в недвижимость на Кипре является одной из самых налогово эффективных в Европе.

Корпоративное налогообложение дохода от аренды на Кипре

Инвесторы, владеющие несколькими объектами недвижимости или крупными портфелями, часто оформляют недвижимость на кипрскую компанию.

В этом случае доход от аренды облагается корпоративным налогом.

• Ставка корпоративного налога — 15% от чистой налогооблагаемой прибыли
• налоговая база рассчитывается после вычета допустимых расходов

К расходам могут относиться:

• проценты по ипотеке
• ремонт и техническое обслуживание
• бухгалтерские и юридические услуги
• услуги управления недвижимостью
• страхование
• амортизация здания

Преимущества владения недвижимостью через компанию

Корпоративная структура владения недвижимостью может предоставлять инвесторам ряд преимуществ:

• признание фактических операционных расходов
• возможности налогового планирования
• более эффективное управление крупными портфелями недвижимости
• гибкость международных холдинговых структур

Такая структура особенно подходит для профессиональных арендодателей и инвестиционных компаний в сфере недвижимости.

Профессиональное налоговое планирование

Понимание налогообложения недвижимости на Кипре, налогов на доход от аренды и доступных вычетов важно для максимизации доходности инвестиций.

Правильное юридическое структурирование и налоговое планирование могут значительно снизить налоговую нагрузку и увеличить чистый доход от аренды.

Feod Group предоставляет профессиональные юридические и налоговые консультации для инвесторов, включая:

• налоговое планирование дохода от аренды
• структурирование владения недвижимостью
• корпоративные структуры для инвестиций в недвижимость
• юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на Кипре

Свяжитесь с нашим офисом в Ларнаке или запишитесь на онлайн-консультацию, чтобы получить индивидуальную стратегию для ваших инвестиций.

Онлайн-консультации | Офис в Ларнаке