ПДВ на нерухомість Кіпру з 1 вересня 2026 року: коли житло вважається новим?

З 1 вересня 2026 року на Кіпрі змінилися правила визначення статусу нерухомості для цілей ПДВ. Тепер ключову роль відіграє не дата завершення будівництва, а тривалість фактичного використання будівлі.

Нові правила встановлені нормативним актом Κ.Δ.Π. 103/2026, який вносить зміни до Восьмого додатка до Закону про ПДВ № 95(I)/2000.

Що змінилося з 1 вересня 2026 року?

До 1 вересня 2026 року під час визначення статусу будівлі для цілей ПДВ враховувалися два основні критерії: п’ятирічний період із моменту завершення будівництва та використання нерухомості особою, не пов’язаною з власником, протягом щонайменше 24 місяців.

З 1 вересня 2026 року п’ятирічний критерій скасовано. Тепер вирішальне значення має фактична експлуатація нерухомості. Щоб будівля перестала вважатися новою для цілей ПДВ, вона повинна систематично використовуватися щонайменше 18 місяців.

Таким чином, навіть нерухомість, збудована багато років тому, може зберігати статус нової, якщо вона не використовувалася протягом встановленого терміну.

Правило 18 місяців: коли нерухомість вважається новою?

Відповідно до оновленого законодавства, для цілей ПДВ необхідно встановити, чи використовувалася будівля систематично протягом щонайменше 18 місяців після завершення будівництва або передачі об’єкта.

До фактичного використання можуть належати:

• постійне проживання власника;
• здавання квартири або будинку в оренду;
• використання об’єкта самим власником для відповідних цілей.

Водночас сам факт завершення будівництва, отримання ключів або наявності меблів не означає, що об’єкт уже пройшов необхідний період використання.

Якщо нерухомість не експлуатувалася систематично протягом 18 місяців, її продаж може оподатковуватися ПДВ навіть через кілька років після завершення будівництва.

Приклади нарахування ПДВ при купівлі квартири або будинку на Кіпрі

Приклади наведено для ілюстрації правила 18 місяців. Остаточний податковий режим визначається з урахуванням усіх обставин конкретної угоди.

Чи можна скористатися пільговою ставкою ПДВ 5%?

Нові правила не скасовують можливість застосування пільгової ставки ПДВ 5% при купівлі основного житла на Кіпрі.

Навіть якщо об’єкт класифікується як новий і його продаж оподатковується ПДВ, покупець може претендувати на зниження ставки з 19% до 5%. Для цього необхідно виконати законодавчі вимоги, зокрема щодо обмежень за площею та вартістю нерухомості, а також умов використання житла.

Що нові правила означають для покупців та інвесторів?

Зміни особливо важливі для тих, хто розглядає купівлю готової квартири від забудовника, придбання інвестиційного об’єкта або подальший перепродаж нерухомості.

Раніше покупець міг орієнтуватися переважно на термін, що минув після завершення будівництва. Тепер цього недостатньо.

Наприклад, готова квартира, яка протягом кількох років залишалася непроданою та не використовувалася, може й надалі підпадати під режим ПДВ. Це впливає на загальний бюджет купівлі та потенційну прибутковість інвестицій.

Для продавців і девелоперів нові правила також означають необхідність точного документального підтвердження моменту початку експлуатації об’єктів.

Отримати консультацію

Якщо ви плануєте купівлю або продаж нерухомості на Кіпрі, звертайтеся до нас за консультацією. Ми допоможемо визначити, чи оподатковується обраний об’єкт ПДВ, розібратися в умовах застосування пільгової ставки 5%, розрахувати податки та додаткові витрати за угодою, а також перевірити документи й юридичні особливості нерухомості.

Наші фахівці забезпечать супровід на всіх етапах купівлі або продажу, щоб угода відбулася максимально прозоро та безпечно.

Офіс у Ларнаці | Особисті та онлайн-консультації

Юридична перевірка нерухомості на первинному ринку
ПМП Кіпру для власників нерухомості