НДС на недвижимость Кипра с 1 сентября 2026 года: когда жильё считается новым?

С 1 сентября 2026 года на Кипре изменились правила определения статуса недвижимости для целей НДС. Теперь ключевую роль играет не дата завершения строительства, а продолжительность фактического использования здания.

Новые правила установлены нормативным актом Κ.Δ.Π. 103/2026, который вносит изменения в Восьмое приложение к Закону об НДС № 95(I)/2000.

Что изменилось с 1 сентября 2026 года?

До 1 сентября 2026 года при определении статуса здания для целей НДС учитывались два основных критерия: пятилетний срок с момента завершения строительства и использование недвижимости лицом, не связанным с собственником, на протяжении не менее 24 месяцев.

С 1 сентября 2026 года пятилетний критерий отменён. Теперь решающее значение имеет фактическая эксплуатация недвижимости. Чтобы здание перестало считаться новым для целей НДС, оно должно систематически использоваться не менее 18 месяцев.

Таким образом, даже давно построенная недвижимость может сохранять статус новой, если она не использовалась в течение установленного срока.

Правило 18 месяцев: когда недвижимость считается новой?

Согласно обновлённому законодательству, для целей НДС необходимо установить, использовалось ли здание систематически в течение как минимум 18 месяцев после завершения строительства или передачи объекта.

К фактическому использованию могут относиться:

• постоянное проживание владельца;
• сдача квартиры или дома в аренду;
• использование объекта самим собственником для соответствующих целей.

При этом сам факт завершения строительства, получения ключей или наличия мебели не означает, что объект уже прошёл необходимый период использования.

Если недвижимость не эксплуатировалась систематически на протяжении 18 месяцев, её продажа может облагаться НДС даже спустя несколько лет после строительства.

Примеры начисления НДС при покупке квартиры или дома на Кипре

Примеры приведены для иллюстрации правила 18 месяцев. Окончательный налоговый режим определяется с учётом всех обстоятельств конкретной сделки.

Можно ли воспользоваться льготной ставкой НДС 5%?

Новые правила не отменяют возможность применения льготной ставки НДС 5% при покупке основного жилья на Кипре.

Даже если объект классифицируется как новый и его продажа облагается НДС, покупатель может претендовать на снижение ставки с 19% до 5%. Для этого необходимо выполнить законодательные требования, включая ограничения по площади и стоимости недвижимости, а также условия использования жилья.

Что новые правила означают для покупателей и инвесторов?

Изменения особенно важны для тех, кто рассматривает покупку готовой квартиры у застройщика, приобретение инвестиционного объекта или последующую перепродажу недвижимости.

Ранее покупатель мог ориентироваться преимущественно на срок, прошедший после завершения строительства. Теперь этого недостаточно.

Например, готовая квартира, которая несколько лет оставалась непроданной и не использовалась, может по-прежнему подпадать под режим НДС. Это влияет на итоговый бюджет покупки и потенциальную доходность инвестиций.

Для продавцов и девелоперов новые правила также означают необходимость точного документирования момента начала эксплуатации объектов.

Получить консультацию

Если вы планируете покупку или продажу недвижимости на Кипре, обращайтесь к нам за консультацией. Мы поможем определить, облагается ли выбранный объект НДС, разобраться в условиях применения льготной ставки 5%, рассчитать налоги и дополнительные расходы по сделке, а также проверить документы и юридические особенности недвижимости.

Наши специалисты окажут сопровождение на всех этапах покупки или продажи, чтобы сделка прошла максимально прозрачно и безопасно.

Офис в Ларнаке | Личные и онлайн-консультации