Налоги на Кипре при сдаче недвижимости в аренду: расчёт, ставки и льготы

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость с целью получения дохода, важно помнить о налогообложении арендного дохода. Во многих странах обещают 10-15% доходности от аренды, но из-за значительных налогов реальная прибыль оказывается существенно ниже. На Кипре ситуация другая: здесь умеренные ставки, прозрачные правила и вычеты, поэтому чистая доходность часто выше, чем в странах с формально большими показателями.

В этой статье мы рассмотрим, сколько налогов нужно заплатить при сдаче недвижимости в аренду на Кипре для физических лиц и для юридических лиц.

Ежегодный налог на недвижимость на Кипре

Одним из значительных преимуществ владения недвижимостью на Кипре является отсутствие ежегодного налога на недвижимость. Это означает, что вы не платите за сам факт владения недвижимостью, что снижает постоянные расходы и делает Кипр привлекательным для долгосрочного инвестирования в недвижимость, особенно для иностранцев, которые планируют сдавать её в аренду.

Этот фактор особенно важен для иностранных инвесторов, покупающих жилье или коммерческие объекты с целью дальнейшей сдачи в аренду. В отличие от многих европейских стран, где налог на владение недвижимостью может составлять от 1% до 5% стоимости объекта в год, на Кипре таких расходов нет.

Таким образом, владельцы получают более стабильный чистый доход от аренды и могут более эффективно планировать свои инвестиции, не опасаясь дополнительных годовых обязательств.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду на Кипре для физических лиц

Когда физическое лицо сдает недвижимость в аренду на Кипре, доход облагается по трём основным направлениям:

• подоходный налог (Income Tax);
• взнос в систему здравоохранения (General Healthcare System – GeSY);
• специальный взнос на оборону (Special Defence Contribution – SDC).

Рассмотрим подробнее, как именно рассчитываются налоги при сдаче недвижимости в аренду на Кипре и какие существуют льготы.

1. Подоходный налог (Income Tax)

Доход от аренды включается в общий годовой доход физического лица и облагается по прогрессивной шкале ставок. Но главное преимущество кипрской системы — налогооблагается не весь доход от аренды, а только 80%. То есть 20% арендного дохода освобождается от налогообложения. Также первые €19 500 годового дохода освобождаются от налога.

Текущие ставки подоходного налога на Кипре:

Налоговые льготы на Кипре для арендодателей

Налогоплательщик может дополнительно уменьшить налогооблагаемую сумму за счёт законных вычетов:

• Амортизационная льгота: 3% в год от стоимости здания (без учёта земли).
• Проценты по ипотеке: если вы покупали недвижимость в кредит, то все проценты, которые вы платите банку, тоже вычитаются из вашего дохода. Например, если за год вы заплатили €3 000 процентов по ипотеке, то эта сумма также снизит ваш налог.
• Необлагаемый минимум: первые €19 500 совокупного годового дохода освобождаются от налога полностью.

Все налоговые резиденты Кипра, чей доход превышает 19.500 €, обязаны подавать ежегодную налоговую декларацию для выполнения своих налоговых обязательств. Налоги на доход от аренды недвижимости на Кипре оплачиваются через специальный налоговый портал.

2. Взнос в систему здравоохранения (GESY – General Healthcare System)

GeSY — это единая национальная система здравоохранения Кипра, аналог европейских государственных медицинских страхований. Она была внедрена для того, чтобы обеспечить всем гражданам и резидентам страны доступ к качественным медицинским услугам.

Взнос в систему здравоохранения Кипра (GESY) является обязательным для всех граждан и резидентов страны, включая работающих, самозанятых, а также тех, кто получает доход от аренды недвижимости.

• Ставка GeSY: 2,65% от валового дохода от аренды.
• Взнос рассчитывается до вычетов.

Взнос не зависит от наличия статуса Non-Dom и не подлежит вычету из дохода. Это фиксированное обязательство для всех налоговых резидентов, получающих доход на Кипре.

Таким образом, даже если вы не платите подоходный налог (например, ваш доход ниже €19 500), взнос GeSY всё равно обязателен.

3. Специальный взнос на оборону (SDC – Special Defence Contribution)

Этот взнос взимается только с налоговых резидентов Кипра, которые не имеют статуса Non-Dom. Нерезиденты, а также резиденты Кипра с налоговым статусом Non-Domicile, освобождаются от уплаты SDC.

Это освобождение является важным преимуществом для тех, кто не планирует постоянно проживать на Кипре или имеет статус Non-Domicile, что помогает существенно сократить налоговую нагрузку на доходы от аренды.

Ставка SDC на доход от аренды составляет 3% от 75% валового дохода от аренды.

Пример расчёта налогов с арендного дохода на Кипре

Пример, расчёт налогов для налогового резидента Кипра со статусом Non-Dom, если квартира сдаётся за €1 500 в месяц (то есть €18 000 в год):

Таким образом, общая налоговая нагрузка при сдаче квартиры за €1 500 в месяц составит всего €477 в год, что эквивалентно эффективной ставке ~2,6% от годового дохода. Это одна из самых низких налоговых нагрузок в Европе при сдаче жилья в аренду.

Корпоративные налоги при сдаче недвижимости на Кипре

Если недвижимость куплена на кипрскую компанию, доход от аренды подлежит корпоративному налогообложению. Такой вариант часто выбирают инвесторы, владеющие несколькими объектами или управляющие недвижимостью профессионально, поскольку корпоративная структура обеспечивает больше возможностей для вычетов и стратегического налогового планирования.

• Корпоративный налог: ставка — 12,5% от чистой налогооблагаемой прибыли (Net Taxable Profit).
• Налоговая база формируется после вычета всех допустимых расходов, связанных с владением и управлением недвижимостью. В отличие от физических лиц, у компаний перечень разрешённых вычетов гораздо шире.

К числу таких расходов относятся проценты по кредитам, использованным для покупки недвижимости, затраты на ремонт и техническое обслуживание, профессиональные услуги бухгалтеров, юристов и управляющих компаний, а также амортизация здания (3% в год от его стоимости). Кроме того, компания может учитывать расходы на страхование, коммунальные услуги и управление объектом.

Преимущества корпоративной структуры

• возможность учитывать реальные расходы (включая амортизацию, профессиональные услуги, управление, кредиты);
• снижение эффективной налоговой ставки за счёт вычетов;
• долгосрочная налоговая эффективность при владении несколькими объектами или крупными арендными активами;
• удобство структурирования владения через холдинговые и инвестиционные компании.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду на Кипре – это важный аспект для собственников недвижимости. Правильное планирование и помощь профессионалов помогут вам оптимизировать ваши налоги и добиться максимальной выгоды от инвестиций.

Feod Group предлагает юридические консультации и поддержку по вопросам налогообложения и управления недвижимостью на Кипре.

Обратитесь в наш офис в Ларнаке или онлайн, чтобы получить индивидуальную консультацию!