Case Study: как мы устранили риски в договоре купли недвижимости на Кипре

Как мы выявили и устранили риски в договоре купли недвижимости за 48 часов

Кейс

Клиент из Украины выбрал трех-спальные апартаменты для жизни семьей в Ларнаке. Договор купли-продажи от девелопера был подготовлен, срок подписания – 2 дня. На первый взгляд всё выглядело стандартно, но клиент хотел пройти профессиональную проверку. Именно в таких ситуациях юристы Feod Group подключаются максимально оперативно.

Задача Feod Group

• Провести юридическую проверку договора купли-продажи недвижимости.
• Выявить и минимизировать все риски, не меняя согласованную цену и сроки передачи.
• Выстроить понятный и защищённый механизм расчётов.
• Согласовать корректировки с девелопером в сжатые сроки.
• Сохранить комфорт клиента и уверенность в сделке.

Что мы обнаружили: 3 ошибки в договоре

Это нормальная практика, что у застройщиков на Кипре документы часто составлены по “шаблону” и не учитывают индивидуальные условия сделки. Поэтому мы обратили внимание на следующее:

1. Предмет договора был описан неполно

В договоре отсутствовали обязательные данные: кадастровая информация на объект; технические спецификации паркоместа и склада; расхождения по площади в тексте договора и в приложениях. Для новостроек это встречается часто, это не ошибка, а недоработка документа.

Решение:
Мы унифицировали метраж и названия помещений, добавили кадастровые ссылки, внесли планы/спецификации как неотъемлемые приложения

2. Оплата без защитного механизма

Девелопер предложил оплату «по этапам», но этапы не были согласованы с покупателем; отсутствовали штрафы за задержки; не было механизма расторжения договора и возврата средств при нарушениях.

Риск: заморозка средств, задержки, невозможность выйти из сделки.

Мы внесли:

• прозрачный график выплат, согласованный с клиентом;
• закрепили право клиента на отказ при задержках и механизм возврата платежей.

Так мы превращаем гибкую схему застройщика в защищённую схему покупателя.

3. Нет ответственности продавца за документы

Договор не содержал: списка справок об отсутствии обременений; разрешительной документации; технических сертификатов; санкций за их непредоставление.

Риск: покупка объекта с залогами, долгами, незаконным строительством, а покупатель несёт ответственность за всё это после передачи.

Решение:
Мы зафиксировали обязательный пакет документов, сроки предоставления и ответственность за нарушения.

Что мы доработали дополнительно в договоре

Чтобы договор был «живым» инструментом защиты, а не формальностью, мы:

• Зафиксировали точный срок передачи объекта и его состояние (отделка, комплектация, техническое исполнение).
• Добавили раздел о коммунальных и эксплуатационных платежах после передачи недвижимости.
• Прописали урегулирование споров и применимое право.

Результат для нашего клиента — юридически защищённая сделка

• Устранены ключевые риски потери средств или получение «другого» объекта.
• Цена и сроки полностью сохранены.
• Достигнуто дополнительное соглашение с девелопером за 48 часов.
• Клиент избежал рисков и возможных потерь около €25 000 (задержки, переделки, заморозка средств, двойные платежи).
• Четкий чекист документов от продавца и ответственность за их отсутствие.
• Договор стал прозрачным, понятным, контролируемым.

Главное: Клиент подписал договор с пониманием каждого пункта и уверенностью, что покупает именно тот объект, который выбрал.

Почему этот кейс важен для будущих клиентов?

• В 80% случаев нюансы в сделках при покупке недвижимости на Кипре возникают не из-за «плохих намерений» продавца, а из-за пробелов и неточностей в договоре.
• Даже в условиях жесткого дедлайна возможно выстроить юридическую защиту покупателя без конфликта с девелопером.
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на Кипре — это не про «страхи», а про комфорт, ясность и скорость сделки.

Покупка недвижимости на Кипре. Зачем вам юрист и что он проверяет?

Feod Group — ваш юридический партнер на Кипре

Feod Group — международная юридическая компания, предоставляющая услуги на Кипре с 2007 года.

Мы проверяем договоры, ведём переговоры с девелоперами, делаем due diligence, защищаем ваши интересы.

🔹 Онлайн-консультации
🔹 Личные встречи в Ларнаке и Лимасоле
🔹 Полное сопровождение покупки недвижимости